"La crise sanitaire que nous traversons, si elle a une vertu, pourrait être celle de faire prendre conscience de la dépendance de la métropole vis-à-vis de ses sources d’approvisionnement et de l’importance d’une chaîne logistique efficace", soutient le spécialiste de l’immobilier logistique CBRE dans sa dernière étude baptisée "Les messageries face au défi du e-commerce".
Constatant que les messageries, bâtiments spécifiques dédiés au transbordement et à la gestion rapide des flux de petits envois ont depuis plusieurs années de nouveau le vent en poupe, les résultats de cette étude mettent néanmoins en évidence un manque d’offres disponibles. Malgré tout, ce segment a affiché une certaine robustesse depuis le début de la crise sanitaire. "Comparativement à la plupart des autres secteurs, et même s’il y a eu une légère baisse de la demande placée à cause du manque de produits (142 100 m2 placés en 2020 et 31 200 m2 placés au premier semestre 2021), le marché des messageries a très bien résisté à la crise", indique l’étude.
Une pression sur la valeur locative
Pour autant, la très forte demande des utilisateurs a pesé sur l’offre puisque le taux de vacance n'a représenté que 1,9 %. "Ce défaut d’offre est tant quantitatif que qualitatif puisque la totalité des surfaces disponibles proposées sont en état d’usage et donc en décalage avec les besoins de la plupart des utilisateurs. Si 144 200 m2 de projets sont recensés, ce volume reste néanmoins insuffisant compte tenu de nombre élevé de demandes", observe l’étude. Un déséquilibre qui a fortement impacté les valeurs locatives. "La localisation constitue le premier critère de hiérarchie des loyers, allant de 85 € à 170 €/m2 pour des bâtiments neufs ou restructurés ou bien moins qualitatifs mais plus proches de Paris, et à plus de 170 € pour les produits les plus techniques de type frigorifique par exemple", distingue Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif industriel et logistique de CBRE.
Des schémas d’implantation modifiés
Autre phénomène observé depuis une dizaine d’années : la montée en puissance de la massification des envois de colis, qui bouscule les schémas d’implantation des leaders du secteur. En plus des entrepôts de lointaine périphérie ou situés à proximité des plateformes aéroportuaires sont venus s’ajouter des hubs dédiés, à proximité immédiate des villes.
Conclusion, "pour pallier le manque de produits et alors que les livraisons urbaines deviennent de plus en plus massives et difficiles à mettre en œuvre, les utilisateurs se tournent vers les locaux d’activité, même s’ils ne répondent pas totalement aux critères souhaités pour les activités de messagerie", ajoute Pierre-Louis Dumont.
