Supply Chain Magazine : 2017 se présente comme une année record avec 4,1 millions de mètres carrés pris à bail. Quel rôle jouent les chargeurs et les industriels dans ces résultats ?
René Jeannenot : Depuis 2 ans, nous constatons le retour des chargeurs dans la prise à bail logistique. De plus en plus, ces entreprises veulent rester maîtresses de leur immobilier, ce qui ne les empêche pas de continuer à faire appel à des prestataires logistiques. Sur les 4,1 millions de mètres carrés pris à bail en 2017, 70 % sont le fait de chargeurs ! Cette proportion n’avait jamais été aussi importante, d’autant plus qu’il s’agit d’une année record. Sur les deux dernières années, sur les 7,5 millions de mètres carrés pris à bail, 5 millions l’ont été par des chargeurs.
S.C.M. : Selon vous, pourquoi un tel phénomène ?
R. J. : Les entreprises opèrent ces dernières années une course à la massification de leur logistique les amenant de fait à occuper des bâtiments XXL, construits la plupart du temps clés en main, et donc à être les décisionnaires. Car il existe une déconnexion entre les durées de bail demandées par les investisseurs pour de telles installations, de l’ordre de 9 ans, et celles des contrats proposés aux prestataires, plutôt aux alentours de 3 ans… Un logisticien ne s’aventurera donc que très rarement à prendre un bail de long terme et ce sera aux industriels de prendre la main. Il existe certes des solutions comme une clause de substitution signée par l’investisseur, le logisticien et le chargeur, en cas de perte de contrat, mais ces dossiers restent difficile à mettre en œuvre et donc rares.
Le poids des chargeurs dans la prise à bail logistique ne devrait donc pas baisser dans les prochaines années. Il s’agit d’un phénomène important et durable.
S.C.M. : On parle de la prise à bail mais qu’en est-il de l’achat d’immobilier logistique par les chargeurs et industriels ?
R. J. : Il y a également là une tendance à la hausse. Sur les 4,1 millions transactés en 2017, la moitié porte sur des opérations en développement de clés en main et sur ces 2 millions de mètres carrés, 1 million fait l’objet de transactions à l’achat. Et là, c’est une très grande majorité de chargeurs qui se sont positionnés, principalement du secteur de la grande distribution (alimentaire et spécialisée), mais aussi du e-commerce.
L’une des raisons qui poussent ces entreprises à l’achat de leur immobilier logistique est la mécanisation, l’automatisation et la robotisation croissante de ces entrepôts. En effet, cela nécessite des investissements importants, de grandes surfaces sur mesure, et donc des bâtiments neufs adaptés à ces nouveaux process, le plus souvent achetés.
S.C.M. : Quelles ont été les plus grandes opérations en 2017 ?
R. J. : On peut noter Conforama (193 000 m² à Tournan-en-brie), Carrefour (62 000 m² à Aulnay-sous-Bois), Lidl (58 000 m² à Montchanin) ou Leroy Merlin (71 000 m² à Réau) pour les opérations d’achat et Amazon (107 000 m² à Boves), Alinéa (73 000 m² à Nanteuil-le-Haudouin), Cdiscount (63 000 m² à Réau) pour la prise à bail.
