Un écosystème aussi animé que le marché

En amont de l’édition 2018 du Simi, qui se tiendra au Palais des Congrès de la Porte Maillot du 5 au 7 décembre prochain, Supply Chain Magazine s’est employé à dresser un panorama des acteurs de l’immobilier logistique en France, sur la base d’un questionnaire portant sur leur(s) métier(s), leurs réalisations et leurs projets. L’exercice n’avait pas été reconduit depuis longtemps et près d’une quarantaine d’entreprises ont répondu à l’appel. Dont la quasi-totalité des « faiseurs » significatifs qui contribuent au dynamisme d’un marché en passe de boucler une troisième année record, bien qu’en retrait par rapport à l’exceptionnel cru 2017 (une demande placée de 3,6 millions de m² l’an dernier, contre un atterrissage annoncé autour des 3 millions de m² cette année, selon Cushman & Wakefield, qui n’a par ailleurs pas répondu au questionnaire faute d’une vision centralisée de ses activités en logistique). En contrepoint, notons qu’une autre étude récente de JLL relevait que sur ces trois dernières années 54 % des mètres carrés commercialisés sur le marché français des entrepôts de plus de 10 000 m² concernaient des bâtiments à construire, mobilisant donc au passage l’ensemble des maillons de l’immobilier logistique.

Les sociétés figurant dans notre tableau de synthèse (p. 90-93), et dont les questionnaires seront mis en ligne sur supplychainmagazine.fr, alimentent la chronique des développements, constructions, ou locations d’entrepôts. Le panorama n’est cependant pas exhaustif, car d’autres mènent des opérations plus ponctuelles ou plus discrètes dans le cas de certains acteurs régionaux (ou de PRD et Pitch Promotion, qui n’ont pas répondu). Par ailleurs, nous n’avons pas inclus quelques grands groupes pour lesquels la logistique ne représente qu’un volet minoritaire dans une stratégie tournée davantage vers les marchés résidentiels, tertiaires ou autres (à l’image d’un poids lourd de la promotion comme Nexity, par exemple, ou de géants du BTP comme Bouygues ou Vinci).

Ceci posé, même pour les noms les mieux établis, il n’est pas toujours aisé de bien cerner leur rôle dans la chaîne de valeur d’un projet d’entrepôt ou de prendre la mesure de leur palette de savoir-faire. D’autant que certains peuvent collaborer sur un projet donné, tout en étant en concurrence plus directe sur un autre. Quelques acteurs ont, par exemple, la capacité à intervenir comme bureau d’ingénierie ou d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) sur une opération, comme contractant général sur une autre, et à mener par ailleurs des développements pour leur propre compte. C’est par exemple le cas depuis 2-3 ans d’un Virtuo Industrial Property, ou plus anciennement d’Elcimaï et Alsei. Quant à BEG Ingénierie, son nom signe son profil d’origine, mais ce sont aujourd’hui deux vastes développements en bonne et due forme qui sont à son programme, sous réserve de trouver des utilisateurs : l’un porte sur deux bâtiments totalisant 140 000 m² à Ressons-sur-Matz, dans l’Oise, l’autre sur la construction d’une plate-forme de 70 000 m² près de Bourges.

Afin de mieux situer chacun, notre questionnaire proposait une bonne demi-douzaine de « métiers principaux » : investisseur, promoteur-développeur, gestionnaire de parcs, contractant général, conseil immobilier, conseil intralogistique-SCM, et bureau d’études ou d’ingénierie. Et la case « autres » a notamment remonté les spécialités d’aménageur ou d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). Sans parler du créneau des bâtiments modulaires et/ou démontables, propres à Legoupil Industrie, consulté dans la mesure où une quinzaine de ses bâtiments livrés cette année concernaient des surfaces logistiques, même si la plus vaste n’a pas dépassé 8000 m². Premier constat : rares sont ceux à n’avoir coché qu’une seule case. C’est le cas de deux structures de conseil, Arthur Loyd Logistique et Colliers International, même si leurs services s’efforcent d’accompagner tout le cycle de vie d’un projet. C’est aussi le cas de deux contractants généraux, GSE et Openbox. Il faut dire que le premier a déjà fort à faire en matière d’immobilier logistique et illustre la fièvre de construction XXL dans l’Hexagone : les 11 projets livrés l’an dernier par GSE ont cumulé près de 1 million de m², alors que le groupe exerce aussi en immobilier industriel et commercial, ou même tertiaire…

De son côté, Openbox Co Design&Build, créé en 2015 sous le parrainage de BEG Ingénierie, illustre plutôt l’arrivée de nouveaux acteurs qui s’efforcent de faire bouger les lignes des métiers traditionnels. À la différence du contractant général classique, sa méthodologie mise sur le pilotage des différents corps d’état en assurant au client une totale transparence sur l’ensemble des coûts, celui-ci étant étroitement associé aussi bien aux choix techniques qu’à l’équation économique de la construction, avec un système de partage des éventuelles économies réalisées au fil de sa réalisation. La formule a séduit une demi-douzaine de clients pour réaliser leurs projets clés en main. Dont les Papeteries Pichon, qui pourront, au printemps prochain, rassembler l’ensemble de leurs opérations logistiques au sein d’un bâtiment de 21 600 m² situé dans la Loire, avec un volet d’automatisation du stockage et de la préparation assuré par Savoye, associé très en amont aux échanges.

Autre façon de faire bouger les lignes, ou plutôt les cases : celle s’attachant à redéfinir les contours du développement, illustrée par JBD Expertise, également créé en 2015. « L’enjeu est de permettre à un exploitant d’être à l’initiative de son propre projet d’immobilier logistique en lui assurant les conseils et expertises ad hoc tout au long du cycle de développement », résume Jean-Baptiste Rérolle, son fondateur et dirigeant. Lui-même a eu l’occasion d’approfondir les différentes facettes de l’immobilier logistique, successivement au sein de la direction immobilière d’un grand prestataire, Gefco, puis à la direction technique d’une structure, un temps spécialisé en immobilier logistique chez le promoteur Nexity, avant d’assurer pendant 8 ans la direction du développement de la foncière Argan. Or, la formule proposée par JBD Expertise a retenu l’attention de grands acteurs comme Carrefour ou Auchan, qui ont eu recours à ses services pour réaliser plusieurs plates-formes. Depuis sa création, cette équipe de 7 opérationnels revendique 750 000 m² d’entrepôts livrés ou en développement (voir interview ci-dessus).

Les deux nouveaux entrants évoqués, et la formule qu’ils proposent, s’attachent évidemment aux projets clés en main, qui représentent désormais une part significative du marché. JLL en a récemment recensé plus de 200, en locatif ou en propre, réalisés sur ces trois dernières années. Chez un autre grand nom des services immobiliers, BNP Paribas Real Estate, le directeur associé du département grandes opérations activité et logistique IDF, Christophe Prioux, met la tendance en perspective : « Cette montée en régime des projets clés en main répond au besoin des utilisateurs d’accéder à des outils logistiques que le marché peinait à leur fournir, faute d’un marché de bâtiments existants ou de pouvoir développer massivement ces capacités en blanc. C’est bien sûr le cas des plates-formes XXL qui leur permettent de regrouper sur un même site des opérations jusque-là dispersées, mais aussi, à l’autre bout du spectre, des petits sites de distribution urbaine à proximité des agglomérations, affichant un ratio important de portes-à-quai. » Il fait également le lien avec l’arrivée sur le marché de nouveaux acteurs comme ceux du e-commerce, qui diffèrent dans leurs besoins des secteurs plus traditionnels, au service desquels l’écosystème de l’immobilier logistique s’est historiquement constitué. On notera que parmi les savoir-faire spécialisés mentionnés par chacun, seul Goodman a expressément cité l’entrepôt e-commerce comme une expertise à part entière, en faisant notamment référence aux deux plates-formes XXL livrées à Amazon, à Lauwin-Planque et Amiens.

De fait, le secteur de l’immobilier évolue pour relever les différents défis soulevés par les clients-exploitants-utilisateurs. Christophe Prioux ajoute que « les lignes de démarcation entre les métiers semblent moins étanches qu’auparavant et il y a des opportunités à saisir », en relevant que de « purs investisseurs » peuvent ponctuellement déborder sur le créneau des promoteurs, l’inverse étant également possible. Créé en 2016 et avec trois réalisations à son actif cette année pour un total de 90 000 m², JMG Partners s’est, par exemple, déjà doté de sa propre foncière, tout en lançant sa première opération d’aménageur. Lancé 3 ans plus tôt, Arefim avait suivi un parcours assez similaire et s’emploie notamment à développer ses deux parcs de l’Orléanais, l’un dédié à la logistique, l’autre à la cosmétique.

La priorité à l’identification de foncier disponible-reconvertible ou à l’aménagement de parcs s’étend également à des contractants ou des spécialistes de l’ingénierie souhaitant se positionner plus en amont dans la chaîne de valeur. C’est par exemple le parcours qu’a suivi APRC, créé il y a 12 ans sur un créneau de contractant général, avant d’endosser un rôle croissant de développeur et de structurer sa filiale KSI dédiée au montage d’opérations immobilières sur tout l’Hexagone. « Celle-ci compte une vingtaine de projets en portefeuille, à des degrés d’avancement divers, et dispose surtout de plus de 380 hectares de foncier permettant, d’ici 5 ans, de bâtir jusqu’à 1,8 million de m² », assure Jorge Hernandez, le directeur général d’APRC, en soulignant que l’enjeu est avant tout de sécuriser l’alimentation en projets de l’activité de construction historique. Et il confirme aussi que les marges de l’activité de développement sont bien moins sous pression que celles du métier originel de l’entreprise. « Au-delà, dans un secteur de l’immobilier logistique où il y a généralement beaucoup d’intermédiaires, l’intégration des différents métiers est sans doute un moyen d’être à la fois plus efficace et moins cher, et surtout plus innovant pour garantir aux occupants une exploitation plus performante et une meilleure qualité d’environnement de travail », fait-il valoir.

Cette couverture étendue des métiers de l’immobilier logistique, de l’investissement-développement à la conception technique et à la construction, relève d’une histoire différente au sein du groupe Idec, dans la mesure où ces deux blocs métiers ont jusque-là relevé de deux structures bien différenciées. La première opérant sur l’amont des projets, sous l’identité de Faubourg Promotion, tandis que la phase mêlant technicité et réalisation relevait d’Idec tout court. Mais, là aussi, la segmentation pourrait s’estomper, dans une vision plus directement intégrée de l’immobilier logistique, quitte à voir s’effacer la marque Faubourg Promotion. Et si l’approche du groupe englobe le volet aménagement sur l’amont des projets, elle s’étend également sur l’aval, avec une structure dédiée à la maintenance des bâtiments construits, Maintenance Entretien SA, ou via son offre décoration pour la personnalisation des espaces de travail.

Force est de le constater, les acteurs nationaux ont sans doute les coudées plus franches que les grands internationaux pour faire évoluer leur palette de métiers, ceux-ci étant tenus par un business model d’investisseurs-développeurs et gestionnaires de parcs défini à l’échelon global. Ils restent ainsi bien campés sur leurs métiers historiques et sur une logique de valorisation et de développement de leur patrimoine d’entrepôts. Quitte à développer des capacités en gris ou à lancer des opérations en blanc comme le prévoient aussi bien Gazeley, à Saint-Martin-de-Crau et Arras, que Goodman via son projet Val d’Europe, près d’Euro Disney, ou au sein de son nouveau parc de Lambres-lez-Douai, dans les Hauts-de-France.

Le blanc est aussi d’actualité chez Segro, qui se distingue par ailleurs par son positionnement sur le créneau des bâtiments d’activités, souvent plus près des villes. Son implication dans le tissu urbain est d’ailleurs à relier avec ses ambitions en matière de logistique urbaine. Ce dernier sujet fait également son chemin chez Prologis, qui entend passer à l’initiative sur la logistique du dernier km en France, ou chez P3 Logistics Park avec sa nouvelle filiale dédiée, P3 Urban Logistics, qui fait ses premières armes sur le marché allemand.

Ce développement immobilier de capacités dédiées à la logistique urbaine est en fait inscrit dans l’agenda de nombreux acteurs, mais ses modalités restent encore assez floues, à la fois sur le type de sites et de bâtiments susceptibles de répondre à ces besoins, et sur la répartition des rôles pour mener à bien ce type de projets dans l’environnement très contraint des agglomérations. En la matière, Sogaris se distingue par un certain nombre de réalisations à son actif, notamment sous forme d’hôtels logistiques qui illustrent la nécessité de la multiplicité des parties prenantes à impliquer, en particulier du côté des collectivités en charge du développement urbain. De son côté, Quartus Logistique entend faire valoir la pertinence du modèle d’« ensemblier urbain » bâti par sa maison mère, qui joue justement la carte de l’intégration de capacités logistiques dans des projets immobiliers mixtes.

L’arrivée annoncée de nouveaux formats de sites logistiques dédiés à la logistique urbaine semble en fait ouvrir un nouveau chapitre dans une transformation de l’immobilier logistique déjà à l’œuvre depuis des années, où l’enjeu principal est moins d’assurer la mise sur le marché de « boîtes » standardisées que de développer des d’outils logistiques répondant à l’évolution des besoins des utilisateurs. Et c’est justement la diversité de ces besoins qui conduit les acteurs du secteur à ajuster leurs savoir-faire, à renforcer leur capacité d’écoute des attentes du marché, et à diversifier leur façon de mener les projets.

Si d’indéniables efforts sont consentis à l’amélioration de la présentation extérieure des entrepôts, c’est tout autant à l’intérieur que se joue leur transformation, à travers l’automatisation des process et l’installation de vastes équipements mécanisés. Tous les acteurs de l’immobilier logistique s’efforcent de veiller à la bonne intégration des deux sujets, quitte à enrichir leurs équipes de profils plus versés dans l’intralogistique et sa mécanisation. C’est même le cheval de bataille de Concerto Développement, qui revendique cette double expertise immobilière et process jusque dans son équipe de direction. De son côté, Aconstruct joue la carte de la spécialisation dans les entrepôts grande hauteur, notamment ceux automatisés via des transstockeurs, impliquant la construction de bâtiments autoportants. À la fois développeur et contractant général, celui-ci revendique une vingtaine de projets réalisés cette année, notamment en température dirigée ou négative, pour un total de 120 000 m². Au-delà du cas de ces équipements très spécifiques, au sein de bâtiments clés en main plus classiques il s’agit de prendre en compte le sujet le plus en amont possible afin d’anticiper l’implantation des équipements, sachant que la possibilité de bâtir des cellules de 12 000 m² permet de lever un certain nombre de contraintes. Et, in fine, l’enjeu est d’optimiser le calendrier de réalisation du projet afin que l’utilisateur puisse lancer ses opérations au plus vite. L’installation des équipements n’attend d’ailleurs plus la livraison finale du bâtiment pour débuter. Au-delà des développeurs et constructeurs, c’est chez les acteurs du conseil immobilier que le sujet fait son chemin. C’est notamment le cas chez Etyo (ex-Batyom), dont plusieurs des projets en cours impliquent l’intégration de transtockeurs, d’équipements à navettes ou miniload, et même de systèmes autostore. Notons qu’au-delà de la problématique de l’automatisation, c’est plus globalement en matière de conseil intralogistique et supply chain que le conseil immobilier est aujourd’hui amené à se structurer, comme l’a fait JLL ou, plus récemment, CBRE, en recrutant un expert chevronné. MR