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L’immobilier logistique en pleine transformation

Table ronde | Immobilier logistique | publié le : 01.04.2018 | Dernière Mise à jour : 17.04.2018

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L’immobilier logistique en pleine transformation

Crédit photo Jean-Luc Rognon

Pour cette table ronde en deux parties intitulée « L’immobilier logistique en pleine transformation », nous avons réuni huit experts le 13 mars dernier, dans les locaux du studio télé d’Agora Fonctions à Paris. La première partie était consacrée aux évolutions réglementaires, alors que la seconde s’est concentrée sur les évolutions techniques et opérationnelles des bâtiments logistiques. Les échanges, dans leur intégralité, sont accessibles en vidéo sur le site de Supply Chain Magazine. Voici quelques-uns des verbatim les plus marquants.

Les évolutions réglementaires et leurs conséquences

L’impact de l’arrêté ICPE du 11 avril 2017

Jean-Luc Rognon : Afilog a été particulièrement moteur dans l’évolution de la réglementation ICPE, avec la publication de l’arrêté publié le 11 avril 2017, qui ouvre notamment la possibilité d’imaginer des cellules supérieures à 6 000 m2. Est-ce une révolution copernicienne ?

Diana Diziain : Cet arrêté, très attendu, a eu deux vertus. La première c’était de débloquer une situation très difficile avec l’arrêté d’août 2016, purement et simplement inapplicable, qui avait conduit à un blocage total des projets que les administrations ne savaient plus instruire. La deuxième vertu, c’est d’ouvrir la voie à des dérogations, notamment sur la taille des cellules. Nous n’avons pas suffisamment d’indicateurs pour déterminer si cela a réellement apporté quelque chose, mais sur le principe, c’est une réelle avancée. En revanche, le choc de simplification qui nous avait été promis et auquel nous avons participé, via des ateliers et des groupes de travail, n’a pas véritablement eu lieu. Le grand soir de la simplification de la logistique, on l’attend toujours. Parce qu’en parallèle de ce beau texte du 11 avril 2017, nous avons eu droit à l’autorisation environnementale unique, à des textes sur les compensations agricoles, à des évolutions des textes sur l’étude d’impact.

Laurent Sabatucci : J’observe que la plupart des dossiers clés en main que l’on étudie aujourd’hui présentent des cellules de 12 000 m2 qui, à mon avis, vont devenir le standard. Cela ne pose apparemment pas trop de problèmes du côté des DREAL, c’est avec les pompiers que c’est le plus compliqué, car ils peuvent avoir un point de vue et une appréciation du risque incendie qui va au-delà du texte. Mais je suis plutôt positif. Nous venons d’obtenir un permis de construire en Ile-de-France sur un projet avec des cellules de 12 000 m2 sans contraintes ni délais supplémentaires.

Léandre Boulez : Il y a encore des clients qui se disent que des cellules de 6 000 m2 leur conviennent et que c’est beaucoup plus flexible. Alors que le fait d’avoir des cellules de 12 000 m2 limite les classes ICPE qu’il est permis d’y stocker. Un client qui ne sait pas trop de quoi sera fait son avenir en termes de classes de produits n’a pas de raisons d’envisager des cellules de 12 000 m2. Sur la question des délais, je pense qu’il faut s’attendre à un rallongement, en tout cas on l’anticipe sur tout ce qui concerne l’autorisation environnementale unique, avec en plus des différences d’appréciations d’une région à l’autre qui sont significatives, voire d’un département à l’autre.

L’exception française

Jean-Luc Rognon : La situation réglementaire est-elle nettement moins contraignante en Belgique et aux Pays-Bas, où Aconstruct est très bien implanté, notamment avec la construction de bâtiments grande hauteur ?

Brecht Vermander : Oui, je pense qu’effectivement il y a une grande différence au niveau de la réglementation en France par rapport à la Belgique ou les Pays-Bas. En France, on ne peut pas commencer les travaux sans avoir obtenu le permis de construire, alors que ce n’est pas le cas en Belgique. Le fait que la réglementation s’assouplisse en France est une très bonne chose, mais elle reste toujours plus contraignante que dans d’autres pays. Il y a encore du travail à faire à mon avis.

Laurent Sabatucci : En ce qui concerne la réglementation dans d’autres pays, depuis que nous couvrons l’Espagne et l’Allemagne avec l’aide de partenaires, nous voyons bien qu’en Espagne par exemple, il est possible d’accomplir en six mois ce qui en prend 12 en France, il y a moins de doctrines étatiques, les politiques sont plus décentralisées.

Diana Diziain : En France, nous avons deux spécificités. La première, ce sont nos deux réglementations, celle de l’urbanisme et celle de l’environnement, deux procédures qui ne sont pas miscibles, comme l’eau et l’huile. Nous avons essayé de proposer des procédures intégrées, mais il faudrait remettre à plat des fondamentaux du droit français et ce n’est pas envisageable. La deuxième spécificité française, c’est que nous sommes les seuls à considérer tous les entrepôts comme installations classées. Mais la France a quand même un grand avantage : nos loyers sont relativement bas, je crois qu’ils sont les plus bas en Europe après la Pologne. C’est un atout de compétitivité important qui compense un peu ces questions de délais et qui fait que parfois l’utilisateur accepte d’attendre. Néanmoins, le niveau des différentes taxes peut surenchérir le loyer de 30 à 40 %.

Brecht Vermander : Certes, il y a la taxe foncière qui s’ajoute, mais le niveau abordable des prix au m2 est un vrai atout pour la France si l’on compare avec le reste de l’Europe.

Les évolutions les plus attendues

Diana Diziain : La question majeure reste les délais, car on ne peut pas faire attendre un utilisateur 18 mois, ce n’est pas raisonnable (…). Par ailleurs, sur le sujet fiscal, le gouvernement a pris l’engagement lors de la discussion du projet de loi de finances 2018 de créer un groupe de travail qui règle définitivement cette question épineuse et douloureuse de la requalification des bâtiments logistiques en bâtiments industriels. Un rapport doit être rendu au parlement pour enfin proposer une règle claire, et Afilog participe bien évidemment à ces travaux.

Léandre Boulez : Ce qu’attendent nos clients, c’est une évolution vers la garantie qu’il y aura un délai de 6 mois entre le dépôt du dossier et l’arrêté. Il est tout à fait compréhensible que cela ne se passe pas en deux mois, car il faut faire des enquêtes. Mais si l’on pouvait arriver à quelque chose qui fonctionne en 6 mois de manière garantie, à partir du moment où le dossier est complet évidemment, cela serait déjà un grand progrès et une simplification.

Les évolutions techniques et les réalisations nouvelles

Les grandes tendances

Jean-Philippe Guillaume : quel est l’impact de l’e-commerce, du digital, de l’automatisation, de la distribution urbaine sur la transformation des bâtiments logistiques ?

Patrick Remords : les process ont changé, on prépare de plus en plus au détail, et ce changement de process a vraiment entraîné une refonte complète de la conception des entrepôts, avec toujours plus de mécanisation ou d’automatisation. Du coup, on conçoit de plus en plus l’entrepôt comme une sorte d’enveloppe autour du process. Les stratégies de localisation ont elles aussi évolué, notamment dans le monde de l’e-commerce. Regardez ce que fait Amazon, aux États-Unis, en choisissant de s’implanter à moins de 20 miles du pouvoir d’achat, ce qui leur permet d’atteindre un bon niveau de service.

Didier Malherbe : La recherche d’optimisation, de compétitivité et de différenciation au niveau des services a pour conséquences deux tendances majeures sur la logistique. Il y a d’une part la course aux très grands bâtiments XXL et plus : l’an dernier, sur 4 millions de m2 transactés, il y avait 35 bâtiments de plus de 30 000 m2, dont 20 bâtiments de plus de 50 000 m2, 4 de plus de 100 000 m2 et 1 de 180 000 m2, le plus grand jamais fait en France ! La deuxième tendance, c’est cette recherche de sites à proximité de Paris, où c’est la localisation qui fait tout : la contrainte n’est plus financière mais stratégique, celle d’être le plus près possible pour livrer le client final dans des délais les plus courts possibles. L’opération, qui à mon avis fera date dans ce domaine, est celle du bâtiment à étages qui a été développée par Vailog pour le compte de Segro dans le port de Gennevilliers. Nous avons accompagné ce sujet très en amont et il y a un vrai engouement des utilisateurs. Ikea a pris l’essentiel du bâtiment, Leroy Merlin a également pris deux cellules. Ce bâtiment a été entièrement commercialisé dès son lancement, et sur des valeurs qui sont effectivement supérieures à 100 € du m2.

L’évolution du métier

Tarik Beyomar : Notre métier évolue, nous devenons un peu les gestionnaires de l’hyperurbain. Alors qu’avant nous étions adossés aux périphéries des grandes villes, aujourd’hui nous sommes de plus en plus amenés à intervenir en zone urbaine, c’est une réorganisation chez nous en termes de moyens, d’effectifs, d’approches différentes. On nous demande d’être très en amont sur les opérations de manière à pouvoir conseiller au mieux dans la gestion des coûts.

Antoine Beraldi : La vision que nous avons chez Prologis, c’est que l’industrie immobilière, qui était très capitalistique, est en train de se transformer vers une industrie de services. En complémentarité de l’évolution du bâti, ce qui est important, c’est que le bâtiment apporte un service à l’utilisateur. Il y a quelques mois, Prologis a inauguré un bâtiment à Lyon qui mettait en avant un certain nombre d’innovations autour du BIM (Building Information Modeling), mais aussi de l’intelligence de gestion, par exemple des énergies (…). L’énergétique est clairement l’un des leviers, notamment dans la température dirigée où l’autoconsommation et le photovoltaïque prennent tout leur sens : quand il fait chaud, il faut refroidir, et en général il y a un peu de soleil, ça produit de l’énergie. C’est un bel exemple de bâtiment qui apporte des solutions aux utilisateurs et qui est plus intelligent.

Patrick Remords : Il y a un concept que nous avons développé, c’est le WaaS (Warehouse as a Service), l’entrepôt en tant qu’usage et non plus en tant que bien immobilier lié à un bail de longue durée. Aujourd’hui, la bonne nouvelle, c’est que les technologies existent pour le mettre en œuvre, la blockchain notamment qui permettra de gérer des situations complexes de responsabilité.

Les évolutions dans la logistique urbaine

Antoine Beraldi : Nous regardons de plus en plus de projets proches des centres-villes. Nous pensons aussi beaucoup à la reconversion des sites actuels, des sites industriels, des brownfields, déjà parce que cela a du sens d’arrêter de consommer du greenfield, mais cela permet également d’obtenir des localisations intéressantes.

Didier Malherbe : 2,5 millions d’habitants à nourrir à Paris, plus de 10 millions sur l’Ile-de-France. Mon point de vue, c’est que ce n’est pas avec deux ou trois opérations comme Chapelle International que l’on va régler le problème de la logistique urbaine (…). Il faut dégager des fonciers, faire de la verticalité, des bâtiments qui ne ressembleront absolument pas à des entrepôts classiques, sûrement davantage à des hôtels d’activités. Il y en a eu dans Paris, les Métropole 19 (en 1988 dans le 19e) ou autres Cap 18, des opérations qui datent des années 70-80 que l’on a complètement oubliées. Il faut régénérer des produits de qualité, mais sur des opérations de 100 000 m2, en travaillant sur des fonciers qui sont des friches industrielles à qui l’on trouverait une autre activité que de les transformer en bureaux comme cela a été fait pendant 25 ans.

Les intervenants

Brecht Vermander, directeur général associé du contractant général Aconstruct

Laurent Sabatucci, directeur associé de la société de conseil EOL

Diana Diziain, directrice déléguée de l’association Afilog

Léandre Boulez, associé du cabinet de conseil Diagma

Didier Malherbe, directeur général associé de CBRE en charge de l’activité Industrie et Logistique

Patrick Remords, directeur du département Supply Chain Consulting de JLL

Antoine Beraldi, chef de marchés France chez Prologis

Tarik Beyomar, directeur d’exploitation et commercial d’APRC

Les animateurs

Jean-Luc Rognon, rédacteur en chef de Supply Chain Magazine

Jean-Philippe Guillaume, cofondateur de Supply Chain Magazine

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Auteur

  • Jean-Luc Rognon

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